Za nami je še eno pestro leto na trgu nepremičnin, ki ga je zaznamovala predvsem hitra rast obrestnih mer za stanovanjska posojila, kar je vodilo v manjše povpraševanje po njih. Nova stanovanjska posojila naj bi po podatkih Banke Slovenije v prvi polovici lanskega leta medletno upadla kar za polovico. To pa se je odrazilo tudi v slabši prodaji stanovanj in hiš. Kot pojasnjuje Daniel Angel Sauli, direktor nepremičninske družbe KW Slovenia, je bilo lani sklenjenih za 26 odstotkov manj transakcij kot leto prej. Kar pa ni sprožilo nižanja cen stanovanjskih nepremičnin, opozori Sauli. Ravno nasprotno – v Ljubljani in na Obali so stanovanjem in hišam cene še dvignili in dosegajo povprečno ceno 3900 evrov za kvadratni meter. »Česa takega nismo pričakovali niti najbolj optimistični,« prizna ljubljanski nepremičninski strokovnjak Miro Ivanović, obenem pa zatrjuje, da se je zgodovinsko obdobje, ko so cene nepremičnin vrtoglavo rasle, končalo.
Padec euribora na tri odstotke
A to še ne pomeni, da je pred nami mirno nepremičninsko leto. Nekatere banke, predvsem večje, namreč že nižajo oglaševane fiksne obrestne mere za dolgoročna stanovanjska posojila, premier Robert Golob pa je nedavno napovedal možnost omejitve kratkoročnega najema nepremičnin, kar bi lahko pripomoglo k večji ponudbi nepremičnin za dolgoročni najem – zlasti v mestih in krajih po Sloveniji, kjer prevladuje turistična ponudba. Vse to pa utegne vplivati na stanje na trgu, ocenjuje Mojca Žižek Mesarec, vodja nepremičninske družbe Galea nepremičnine, a večjih pretresov kljub vsemu ne pričakuje. Pričakuje pa večjo stabilnost – predvsem glede cen, medtem ko bo povpraševanje po nepremičninah še naprej večje od ponudbe.
Povpraševanje utegnejo še dodatno pospešiti padajoče obresti, napoveduje Branko Potočnik, direktor podjetja Insa nepremičnine. »Če se vrnemo v obdobje pred dvema letoma, ko so bile obrestne mere zelo ugodne, je bilo nakupov stanovanj tudi za investicijske namene veliko, tudi zato, ker je bila izposoja denarja 'poceni' in se je splačalo pri banki vzeti kredit,« pravi Potočnik. Vendar pa tako nizkih obresti, kot smo jim bili priča takrat, ni več pričakovati. Napovedi Primoža Jagarinca, partnerja v družbi Equinox Partners, so naslednje: »Trenutno kaže, da naj bi euribor do sredine leta upadel za približno 25 odstotkov, na okoli 3 odstotke.« Če se ta napoved dejansko uresniči, bo to, kot razmišlja Jagarinec, močno pripomoglo k okrevanju prometa v nepremičninskem sektorju, najbolj pa bo pomagalo tistim, ki imajo večji dolg do bank. Prepričan pa je, da je bil vrh, kar se cene stanovanj v Sloveniji, še zlasti v Ljubljani, tiče, dosežen. Boštjan Udovič, direktor Zbornice za poslovanje z nepremičninami pri GZS, po drugi strani meni, da zna padec obrestnih mer vplivati na nadaljnjo rast cen nepremičnin, čeravno ne pričakuje drastičnih podražitev.
A čakati, da bi se obresti spustile navzdol, in zaradi tega odlašati z nakupom nepremičnine ni smiselno, je prepričan Vasja Crnjakovič, direktor mariborske agencije RE/MAX Avenija in vodja celjske agencije RE/MAX Premium. Zato predlaga: »Ne čakajte z nakupom nepremičnine. Kupite nepremičnino in nato čakajte.« Kajti tudi cene nepremičnin ne padajo. »Po podatkih statističnega urada so se stanovanjske nepremičnine v Sloveniji na letni ravni podražile za 5,7 odstotka. Novogradnje pa kar za dobrih enajst odstotkov. Prav tako podatki razkrivajo, da je leto 2023 postreglo z bistveno manjšo prodajo – v tretjem kvartalu lanskega leta je bilo sklenjenih skupaj za nekaj manj kot 2400 prodaj, kar je najnižje število poslov v zadnjih desetih letih.«
Boštjan Udovič: Počakajmo, ali vlada misli resno
V tem letu bo trg nepremičnin tako predvsem odvisen od gospodarske klime, višine obrestnih mer, ponudbe na trgu in sprememb zakonodaje, ki jih je napovedal predsednik vlade Robert Golob na področju kratkoročnega najema za turistične namene, še ocenjuje Crnjakovič. Predvsem regulacija kratkoročnega oddajanja bi lahko pomembno vplivala na trg, še posebej na najemnega, opozori tudi Boštjan Udovič. Vendar hkrati meni, da bo treba najprej počakati, ali vlada glede tega sploh misli resno. »Tudi nepremičninski davek je imel v programu dela aktualne koalicije zelo pomembno mesto, pa vemo, kako se je razpletlo,« poudari sogovornik. »V primeru regulacije oziroma omejevanja kratkoročnega oddajanja stanovanj ne pričakujem posebej pozitivnih rezultatov, če država ne bo storila opaznejših korakov tudi pri motivaciji lastnikov stanovanj za dolgoročno oddajanje,« je prepričan Udovič. Kot opozori, je namreč lastništvo stanovanja, čeravno praznega, pri nas še vedno precej poceni oziroma neboleče. »Zato bi morali biti lastniki na različne načine motivirani, da ta stanovanja oddajo. Najprej seveda z nižjimi davčnimi bremeni in olajšavami. Nato pa tudi z izboljšanjem pravne varnosti. Strah pred zlorabami je namreč eden od poglavitnih razlogov, da stanovanja ostajajo prazna,« poudari.
Da omejitvi kratkoročnega najema nismo blizu, meni tudi Daniel Lovšin, direktor družbe Casabela Nepremičnine, saj bo po njegovih besedah treba uskladiti spremembe z več deležniki – tako s ponudniki storitev kot z občinami. »Če želimo regulirati cene, tako prodajne kot najemne, in to navzdol, bomo morali najprej poseči v davčno politiko in nagraditi tiste, ki so pripravljeni dolgoročno oddajati svoje nepremičnine, z nižjimi davki. Obenem pa bo treba razmisliti tudi, kako pravično obdavčiti tiste, ki svoje nepremičnine raje puščajo prazne, da propadajo, in jih s tem spodbuditi, da jih namenijo najemniškemu trgu, s čimer si lahko ustvarijo zavidljivo mesečno rento.«